Як прибрати стіну у квартирі

Що не можна, а що можна міняти у квартирі

Щоб отримати узгодження перепланування квартири, важливо дотриматись трьох основних норм закону.

Не можна перепланувати

  • Зносити несучі стіни та втручатися у загальні інженерні системи будинку — вентиляційні шахти, стояки водопостачання та каналізації.
  • Розширювати кухню за рахунок сусідніх кімнат: вона не повинна виходити за межі житлових кімнат сусідів знизу. Виняток із правила — якщо під вами перший нежитловий поверх або у вас дворівнева квартира.
  • Переробляти санвузол (у тому числі ванну кімнату) так, щоб він опинився над кухнею або житловими кімнатами сусідів знизу. Виняток те саме.

Можна при переплануванні

  • Об’єднувати житлові кімнати, розділені перегородками, або розширювати їх за рахунок сусідніх житлових кімнат.
  • Приєднувати до кімнати частину передпокою. Але ширина проходу передпокою повинна залишитися не менше 90 см, а вхід до туалету або ванної кімнати не повинен опинитися в житловій кімнаті.
  • Збільшувати передпокій за рахунок житлової кімнати.
  • Збільшувати кухню за рахунок передпокою або комори, що примикає до неї, якщо це не порушить правила вище.
  • Збільшувати санвузол за рахунок передпокою чи комори, але так, щоб він не «нависав» над кухнею чи кімнатою сусідів знизу — зазвичай ваша передпокій знаходиться над передпокою нижньої квартири. При цьому необхідно передбачити гідроізоляцію підлоги на новій площі ванної або туалету.
  • Робити суміщений санвузол, прибираючи частину перегородки між туалетом та ванною кімнатою. Але тільки якщо від цього не постраждають шахта вентиляції, стояки водопостачання та каналізації.
  • Переносити або розширювати дверний отвір у несучій стіні.

Як правильно об’єднати кухню з кімнатою

Найчастіше власники квартир хочуть поєднати кухню з житловою кімнатою. Щоб таке перепланування узгодили, кухонна зона має залишитися на своєму місці, а кімнатна на своєму. Кордон між ними може бути формальним, але не завжди.

Якщо кухня обладнана газовою плитою, то за Технічним регламентом про безпеку будівель та споруд між такою кухнею та житловою кімнатою має бути стіна. Інакше можна отруїтися газом. А під час вибуху газу ударна хвиля виб’є вікно, але стіна витримає. Тому, якщо вирішите залишити газову плиту, вас попросять зробити між кухнею та кімнатою герметичні двері – можна широкі та двостулкові. Іноді більш простим варіантом буде замінити газову плиту електричною.

Ваш проект перепланування має відповідати сучасним вимогам до пожежної безпеки, навіть якщо будинок збудували давно. Тому іноді газовики вимагають, щоб ви встановили на старій кухні датчики диму чи плиту із блокуванням подачі газу.

Як бути з несучими стінами

Максимум, що можна зробити з стіною, що несе, — розширити або перенести в ній дверний отвір. При цьому його обов’язково доведеться зміцнювати зварними металоконструкціями.

Якщо ваш будинок побудований нещодавно та організація, яка спочатку його проектувала, продовжує працювати і зараз, ви повинні звернутися саме до неї під час підготовки перепланування. Якщо будинок дореволюційний чи радянський, доведеться замовляти проект окремо.

Власне дизайн-проект перепланування може підготувати будь-який дизайнер, але технічні розділи, пов’язані з перенесенням комунікацій, розширенням та зміцненням отворів у несучих стінах тощо, мають право робити лише проектні організації з допусками СРО.

З чого почати перепланування

Перш ніж розпочати перепланування, вдумливо оцініть, чим вам незручне поточне планування і що ви хочете змінити. Можливо, буде дешевше та простіше залишити стіни на місці та звернутися до дизайнера, який запропонує нові колірні рішення, підбір меблів та освітлення.

Якщо перепланування є неминучим, намалюйте ескізний проект нового плану квартири — можна просто від руки. За основу візьміть план квартири у технічному чи кадастровому паспорті.

Розберіться, чи зачіпає ваш план несучі стіни. Орієнтуйтеся на план квартири в техпаспорті: несучі стіни в ньому найчастіше відзначені товстішими лініями. Якщо документа під рукою немає, дивіться на товщину стін: у несучих вона більше.

Як погодити перепланування: інструкція

Перепланування бувають простими та складними. Просте перепланування – це знесення та встановлення перегородок, вона не зачіпає несучі конструкції та інженерні системи будинку. Погодити її простіше, а роботи можна виконати самостійно. Складне перепланування — це пристрій отворів у несучих стінах та перенесення комунікацій (внутрішньоквартирного розведення труб та електропроводки).

Є загальний порядок узгодження для простих та складних перепланувань, який працює однаково у всіх регіонах. Єдиний виняток — спрощений порядок узгодження простих перепланувань у .

Як узаконити просте перепланування

Просте перепланування зі зносом старих та встановленням нових перегородок можна погодити за спрощеною процедурою (за ескізом), подавши заяву на сайті. Заяву подають після завершення робіт.

Пропозиція щодо перепланування однокімнатної квартири в блочному житловому будинку серії II-18 ст. Умовні позначення: червона лінія — конструкції, що зносяться, синя лінія — конструкції, що зводяться.

Порядок дій такий:

  • Зробіть самі або за допомогою підрядників усі потрібні роботи: знесіть старі та (або) встановіть нові перегородки.
  • Намалюйте простий ескіз перепланування або виберіть готовий із каталогу.
  • Подайте заяву через сайт. Виберіть мету звернення «Оформлення приймальною комісією акта про завершене перебудову та (або) перепланування приміщення у багатоквартирному будинку». Заповніть поля запиту та завантажте ескіз перепланування.
  • Дочекайте візиту до квартири співробітника Мосжилинспекції, щоб він порівняв зроблені зміни із затвердженим проектом.
  • Якщо проект і ваше перепланування відповідають один одному, ви отримаєте акт про завершене перепланування приміщення.

Загальний порядок узгодження перепланувань: кроки

Розкажемо, як крок за кроком пройти шлях від проекту простого чи складного перепланування до його узгодження.

Де взяти проект перепланування і що в ньому має бути

Проект для типової квартири можна знайти в згаданому каталозі готових рішень з перепланування. Завантажте його та знайдіть свій будинок, щоб дізнатися, що точно можна змінити у вашій квартирі.

Для простого перепланування, що не торкається несучих конструкцій (наприклад, перенесення отворів у перегородках), достатньо планів приміщень та ескізного проекту. Для складного перепланування потрібний розширений набір робочої проектної документації. До нього можуть входити креслення з розведенням труб, електропроводки, робочі креслення вузлів або рекомендації проектувальників щодо монтажу для виконробів.

Які документи потрібні

До проектної організації вам потрібно принести стандартний пакет документів. Він є на «Держпослугах»: заява, посвідчення особи власників, витяг з ЄДРН та технічний паспорт об’єкта нерухомості (квартири).

Додатково вам знадобиться ще кілька документів. Їхній список зазвичай є на сайті місцевої адміністрації. Тут можна переглянути списки для та а.

Куди подати документи

Подати заяви можна лише в електронному вигляді через , в інших містах — через «Держпослуги», МФЦ чи особисто в районній адміністрації. Документи перевірять упродовж 45 днів. Якщо все гаразд, видадуть ухвалу, яка одночасно буде дозволом на проведення робіт. Якщо є претензії, напишуть мотивовану відмову.

Що потрібно враховувати під час проведення робіт

У дозволі вказані терміни, в які ви повинні виконати роботи, — зазвичай від 6 місяців до року. Якщо ви не уклалися у відведений час, подайте заяву на продовження термінів робіт. Це можна зробити через «Держпослуги» або МФЦ.

Також у роздільній здатності вказано час, коли допустимо проводити шумні роботи. У кожному регіоні воно може бути різним. Але, як правило, працювати можна в будні з 9 до 19 годин з перервою на обід з 13 до 15 або з 14 до 16 годин. За будівельні роботи без дозволу або в неурочний час можна отримати штраф від 2 до 5 тис.

Просте перепланування ви можете зробити самостійно. Складні перепланування повинні виконувати підрядні організації, які мають відповідні допуски СРО — на демонтаж та влаштування комунікацій (якщо вони також торкнулися) та залізобетонних конструкцій. Інакше таких робіт ніхто не прийме.

У договорі з будівельною компанією обов’язково вкажіть, що роботи будуть йти за проектом та з використанням матеріалів замовника. У будь-якому випадку зберігайте всі чеки на куплені матеріали та послуги. У спірних ситуаціях це допоможе довести, що роботи йшли за проектом.

Коли підрядник закінчить роботу, вам потрібно буде запросити місцевого кадастрового інженера. Він може бути співробітником Бюро технічної інвентаризації (БТІ), штатним працівником проектної організації або індивідуальним підприємцем. Інженер зробить обміри та підготує технічний план.

Як відбувається перевірка приймальної комісії

З точки зору закону, квартира після перепланування вважається об’єктом нового будівництва, який потрібно знову вводити в експлуатацію. Щоб оформити акт про введення, після отримання техплану вам потрібно надіслати заяву до районної міжвідомчої комісії. Це можна зробити через (у) або «Держпослуги».

Якщо перепланування було складним, до заяви потрібно докласти договір із підрядником та договір на вивіз будівельного сміття. Ці документи має оформити ваш будівельний підрядник.

Протягом 5 робочих днів після подання заяви до вас у квартиру прийдуть представники комісії, щоб переконатися, що перепланування зроблено за затвердженим проектом.

Як отримати акт про завершені роботи

Якщо комісія не має претензій, протягом 10 робочих днів з моменту перевірки ви отримаєте акт про введення квартири в експлуатацію. У ньому будуть вказані місце розташування вашої квартири, її характеристики, дата перевірки та склад приймальної комісії.

Ці дані чиновники передадуть до Росреєстру для реєстрації. Після цього ви в будь-який час зможете отримати техпаспорт та витяг з ЄДРН з новим планом квартири у паперовому чи електронному вигляді.

У яких випадках рішення про погодження перепланування може бути відкликане

Рішення про погодження перепланування можуть відкликати, а роботи призупинити, якщо вони йдуть з порушеннями регламенту або в неурочний час, а також якщо у сусідів з’явилися пошкодження, наприклад, свіжі тріщини на стелі. Щоб відновити роботи, можуть бути потрібні додаткові експертизи і навіть судові розгляди.

Заздалегідь попередьте сусідів про те, що ви збираєтесь робити. Договоріться про візит до їхньої квартири представників керуючої компанії перед початком робіт — щоб скласти акт огляду та сфотографувати стан стель. Вибачтеся за можливі незручності та пообіцяйте усунути пошкодження у сусідській квартирі, якщо вони виникнуть у процесі ремонту.

Якщо планування не узаконене, це не перешкода для продажу квартири. Але продати її буде складніше і продавцю доведеться йти на значні поступки у ціні. Нині все менше покупців, які готові купити таку квартиру, — найчастіше відмовляються вже на етапі перегляду. Люди не хочуть додаткових складнощів: доведеться, як мінімум, нести витрати на легалізацію перепланування, а якщо це перепланування з порушеннями, то легалізувати її без переробок не вийде. Крім того, при угоді з іпотекою купівлю такої квартири може не схвалити банк.

Якщо перепланування зроблено з порушеннями та узаконити його неможливо, від вас вимагатимуть привести квартиру у вихідний стан — у відповідність до планування у техпаспорті. Якщо ваше перепланування завдало шкоди сусідам чи спільному майну будинку, судові наслідки можуть бути дуже неприємними — аж до обмеження виїзду за кордон на час судових засідань та продажу вашого майна на торгах із компенсацією збитків постраждалим.

Резюме

  • Зміна плану квартири — це перепланування, воно має бути узаконено.
  • Не будь-яку ідею модернізації квартири можна реалізувати. Наприклад, вам точно не дозволять зробити кухню чи ванну над житловими кімнатами сусідів знизу.
  • Узгодити знесення та встановлення тонких внутрішньоквартирних перегородок нескладно.
  • Розбирати несучі стіни заборонено — можна лише розширити або перенести дверний отвір. При цьому його потрібно зміцнити, і таке перепланування відноситься до категорії складних: робити проект і виконувати роботи мають представники компаній, які мають відповідні допуски та дозволи.

Зазвичай від підготовки проекту до приймання готового перепланування триває близько року. Але будьте готові до того, що процес може затягтися через проблеми з узгодженням чи конфлікти з сусідами.

А яке перепланування хочете зробити ви? Розкажіть у коментарях.